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Gemeinnützig bauen

Wie bekommen wir schnell günstigen Wohnraum? Wie kurbelt man den sozialen Wohnungsbau wieder an? Das ist die Gretchenfrage, vor der auch das Land Berlin im Jahr 2016 steht. Denn die vielen Geflüchteten, die jetzt eine Bleibe in der Stadt brauchen, beleuchten nur dramatisch den riesigen Mangel an günstigen Wohnraum. Ein bis jetzt noch nicht genutztes Instrument, um  den Neubau von Wohnungen sozial zu gestalten, wäre die Gemeinnützigkeit.

Wie bekommen wir Neubauwohnungen, die günstig vermietet werden?

Berlin Neubau Krausenstraße, Flickr, Creative Commons, CC BY-SA 2.0

 

Der Mangel an günstigen Wohnraum kam weder über Nacht noch überraschend. Im letzten Jahrzehnt sind bundesweit fast 1 Millionen Sozialwohnungen verloren gegangen. 2002 war die Zeit, in der in Berlin gespart werden sollte, bis es quietscht. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gehörten in Teilen zum Tafelsilber, das Berlin verkaufte, um seine Schulden in den Griff zu bekommen. Außerdem stieg Berlin komplett aus der sozialen Wohnungsbauförderung aus.

Das war eine extrem kurzsichtige Politik, denn die Mietpreisbindung der meisten sozial geförderten Wohnungen läuft nach 15 bis 30 Jahren aus.  Pro Jahr gehen in Deutschland so 60.000 Sozialwohnungen verloren. Damit war die Wohnungskrise für Menschen mit niedrigem Einkommen vorprogrammiert – auch wenn kein einziger Flüchtling gekommen wäre.

Wenig Anreiz für Bau von Sozialwohnungen

Neue Sozialwohnungen kommen momentan nur durch Neubau auf den Markt. Ein Problem in den Ballungsräumen ist nun, dass es wenige Bauträger gibt, die daran interessiert sind, günstige Wohnungen zu bauen. In Berlin bauen die sechs Landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften seit 2014 zwar wieder neu. Sie schaffen jedoch derzeit nur 2000-3000 Wohnungen pro Jahr. Und der Senat hat die Förderung von neuen Sozialwohnungen bei 3000 pro Jahr angesetzt.  Die herkömmlichen Immobiliengesellschaften verdienen sowieso am Bau von Luxuswohnungen mehr.

Es gibt folglich kaum Träger für den sozialen Bauboom, der jetzt passieren muss. Und hier kommt das Förderinstrument der neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ins Spiel. Gemeinnützigkeit kennt man als Begriff vor allem aus dem Steuerrecht. Wenn beispielsweise ein Verein als gemeinnützig anerkannt ist, muss er deutlich weniger Steuern zahlen. Die Idee der Wohnungsgemeinnützigkeit ist, dass der Bauträger sich verpflichtet, die Wohnung dauerhaft sozial gebunden zu vermieten. Dafür erhält er spürbare steuerliche Erleichterungen.

Vielfältiger Markt unterschiedlicher Bauträger

Mit dem steuerlichen Anreiz der Gemeinnützigkeit könnte man öffentliche wie private Wohnungsbaugesellschaften dafür gewinnen, dauerhaft sozial gebundene Wohnungen zu bauen.  Doch auch Bauvereine, Stiftungen, Kirchen oder Privatpersonen könnten Häuser als gemeinnützig anmelden und davon steuerlich profitieren. Damit würde ein vielfältiger Markt von unterschiedlichen Bauträgern aktiviert.

Die Wohnungsgemeinnützigkeit wäre aber auch ein hervorragendes Instrument, um ein Sofortprogramm für Sozialwohnungen auf die Beine zu stellen. Sie ließe sich nämlich auch für die Umnutzung von vorhandenen Raum beantragen: beispielsweise für Büroraum, der in Wohnraum umgewandelt und dann dauerhaft an betroffene Gruppen wie Flüchtlinge oder Alleinerziehende, Niedriglöhner*innen oder kinderreiche Familien vermietet wird

Keine Ghettos

Wohnungsgemeinnützigkeit ließe sich sogar für einzelne Wohnungen in Gebäudekomplexen denken – so dass sie sehr geeignet wäre, um gerade soziale Mischung in Wohnbaugebieten zu fördern. Das ist gerade unter dem Gesichtspunkt wichtig, dass wir keine Ghettos nur für Arme oder Armutsgefährdete haben wollen. Für die gesellschaftliche Integration von Flüchtlingen wie auch anderen Menschen mit wenig Geld ist eine soziale Mischung in den Wohngebieten das Beste.

Wohnungsgemeinnützigkeit ist prinzipiell nichts Neues in Deutschland. Es gab sie schon einmal fast 60 Jahre lang. Bis 1989 – da wurde sie im Zuge des Korruptionsskandals um die gewerkschaftliche Baugenossenschaft „Neue Heimat“ abgeschafft.  Aber in unseren Nachbarländern existiert die Wohnungsgemeinnützigkeit fort: In den Niederlanden wohnt jeder dritte Haushalt in einer Wohnung, die von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften gebaut wurde.

Wohnungsgemeinnützigkeit neu betrachtet

Auch deshalb hat die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen eine Studie bei Jan Kuhnert von der KUB Kommunal- und Unternehmensberatung in Auftrag gegeben, um die Rahmenbedingungen für eine mögliche Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland zu klären.

Ergebnisse der Studie sind unter anderem: Damit sich so etwas wie die „Neue Heimat“ nicht wiederholt, braucht es eine bundesweite Kontrollinstanz und mehr Mietermitbestimmung. Um den EU-Regeln zur Verhinderung von Wettbewerbsverzerrung gerecht zu werden, muss sehr genau festgelegt sein, an welche Zielgruppen mit welchen Einkommen in welcher sozialen Mischung vermietet werden soll. Insgesamt sei das Förderinstrument der Wohnungsgemeinnützigkeit aber sehr geeignet, um den derzeitigen Wohnungsnotstand energisch anzugehen.

Der CDU fehlt der politische Wille

Nichts spricht also prinzipiell gegen eine schnelle Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit – außer der fehlende politische Wille. Denn die aktuellen Pläne beispielsweise von Finanzminister Wolfgang Schäuble sehen anders aus: Er will eine generelle steuerliche Förderung des Wohnungsbaus. Dabei unterscheidet er nicht einmal zwischen Standard- und Luxuswohnung – beide werden gleichermaßen subventioniert.

Damit gehört diese Sonder-Abschreibung in die Reihe jener Unions-Subventionen, die vor allem denjenigen nützen, die es am wenigsten brauchen. Dagegen werden wir Grünen entschieden kämpfen. Denn mit der Wohnungsgemeinnützigkeit haben wir jetzt eine ganz praktische Lösung an der Hand, um vielfältiges soziales Bauen zu fördern. Eine Lösung, die sich auch mit anderen Förderprogrammen – wie das der KfW für energieeffizientes Bauen – kombinieren lassen sollte.

Grün wirkt bei der BImA

Eine andere Hürde für günstiges soziales Bauen haben wir mit grüner Hilfe von allen politischen Ebenen beseitigt. Im Herbst 2015 hat der Finanzausschuss des Bundesrates beschlossen, dass das Dragonerareal in Kreuzberg – eine Immobilie des Bundes – nicht meistbietend verkauft werden darf. Das ist eine Kehrtwende bei der Verkaufspolitik der bundeseigenen Immobilien.

Jahrelanger Protest, eine klare Verhandlungsstrategie des Bezirkes und am Ende das Stimmverhalten der grün mitregierten Länder im Bundesrat haben das geschafft. Jetzt gilt nicht mehr der Höchstpreis im Bieterverfahren, sondern der gutachterlich ermittelte Verkehrswert minus 25.000 Euro Abschlag pro Sozialwohnung. Dadurch gibt es nun eine realistische Chance, die  Tausenden von BImA-Areale in deutschen Städten – allein in Berlin sind es 800 – künftig mit günstigen Wohnungen zu bebauen oder die vorhandenen Wohnungen dauerhaft zu Sozialwohnungen zu machen: für Geflüchtete und ökonomisch Schwache, aber auch in einer ausgewogenen sozialen Mischung.